¿Qué ocurre con los pisos de Kossler en Astrabudua?
¿Tu situación ha dado un giro debido a la crisis sanitaria? ¿No quieres seguir adelante con la compra de la vivienda? Lee este artículo relativo a cancelaciones y retrasos en los contratos de compraventa.
Actualización: si ya habías leido esta página, ten en cuenta que se ha añadido una nueva sección acerca de las amenazas que hemos recibido, que puedes leer aquí.
Si has llegado a esta página, es porque estás interesado en un piso de alguna de las promociones (Mirador de Kossler, Kossler Barria, Kossler Atea…) que Eslora Proyectos S.L. está realizando en los terrenos de la antigua fábrica de Kossler en Astrabudua; o quizás ya has comprado alguno de ellos. En cualquiera de los casos, debes saber que la promotora está cometiendo graves atropellos y abusos de autoridad, que vas a poder conocer a continuación de la mano de un afectado.
¿Cómo empiezan los problemas con estas viviendas de Kossler-Astrabudua?
Si estás interesado en alguna de estas promociones, realizas una visita a las oficinas de Eslora situadas en la calle Jose Luis Goyoaga en Erandio, donde, como no puede ser de otra manera, todo son buenas palabras respecto a los pisos, construcción, calidades y todo lo que rodea a los mismos. De allí te marcharás con un folleto publicitario, que, para el caso del Mirador de Kossler ( supongo que en el resto será algo similar ) incorpora una pequeña descripción de calidades, que puedes consultar aquí, o bien en su propia página web. Se trata de un somero documento donde se describen a muy grandes rasgos las características generales del edificio, construcción, etc. Como puedes comprobar se trata de un escrito “de ir por casa”, con cuatro conceptos básicos, sin ninguna profundidad y que no compromete absolutamente a nada. No habla de las calidades de los techos, suelos, tabiques, fachadas, y mucho menos de los interiores ( se limita a hablar de madera, sin decir tipos ni grosores; habla de electrodomésticos, sin decir siquiera cuáles son, mucho menos marcas o modelos ). A pesar de ello, la última frase del documento dice textualmente:
“La presente memoria que carece de carácter contractual. Podrá verse modificada por motivos técnicos o de imposición oficial, durante la redacción del proyecto de ejecución o la fase de construcción y/o a criterio de la Dirección Facultativa, siempre que no suponga modificación sustancial o menos cabo de la calidad final. Las dimensiones de los pilares y huecos para pasos de instalaciones, son orientativas y varían en función de la planta en la que se encuentra situada la vivienda.“
Es decir, que además de no decir nada, se reservan el derecho de hacer cambios sin menoscabo de la calidad final, que, por otra parte, tampoco sabemos cuál es. Delirante. En todo caso, haciendo un ejercicio de buena fé se puede entender que son datos aproximados propios de un inicio de proyecto y que, tal y como desde la propia empresa nos dijeron, para la firma del contrato de compraventa las calidades estarían perfectamente detalladas para que no quedase lugar a ninguna duda. Y yo les creí.
Y este es un aspecto que no debe tomarse a la ligera. Sobre todo en el caso de la compra de una vivienda sobre plano, es decir, que compramos sin ver realmente cómo es, sus materiales, etc, la memoria de calidades es el documento maestro sobre el que vamos a poder trabajar, el que recoge aquello que vamos a poder exigir, viene a ser algo así como la Biblia del comprador de una vivienda. La piedra angular en base a la que todo gira. Si quieres saber más sobre la memoria de calidades puedes leer este artículo de la revista Consumer.
Así que, si te cuadran los números y los precios y te decides a realizar la compra, el primer paso es formalizar un contrato de reserva que supone el aporte económico de 10000€. Dicho contrato, que puedes ver en esta otra página, detalla cómo reservas una de las viviendas y haces efectivo dicho pago. Como se puede ver en el documento, todas las claúsulas han sido redactadas de forma que la promotora sea beneficiada en todo momento, estableciendo penalizaciones claras y concretas para el comprador en caso de incumplimiento, pero reservándose ellos el poder de terminar la obra prácticamente cuando quieran sin ningún tipo de sanción económica por retardo o no construcción.
Por si esto fuera poco, en la claúsula novena nos damos por enterados de que nuestros datos van a ser cedidos a CAJA RURAL DE NAVARRA, cito textualmente, con Ia finalidad de que por ésta le sean remitidas, cualesquiera informaciones o prospecciones, personalizadas o no, sobre productos o servicios comprendidos dentro de las actividades propias de su objeto social.
Es decir: CAJA RURAL DE NAVARRA podrá mandarnos cualquier tipo de información sobre su actividad, ya sean ofertas, fondos de inversión, preśtamos, créditos… todo lo relacionado con la actividad del banco, aunque no tenga nada que ver con el piso en cuestión. Todo esto incluido en un contrato de reserva. La legalidad de esta fórmula, cuando menos dudosa.
La sorpresa del certificado de pignoración
Tras hacer el primer pago mencionado y firmar el contrato de reserva, es momento de analizar con más calma la documentación aportada por la empresa. Entre esos documentos, el certificado de pignoración que acredita que has pagado 10000€ en concepto de señal. Pues bien, en ese documento se recoge efectivamente dicho pago, pero también se dice expresamente: “Caja Rural no asume responsabilidad alguna respecto de la devolución de las cantidades depositadas, no pudiéndose considerar este documento como una garantía o promesa de garantía futura.”
Supuestamente, todas las cantidades estaban avaladas. Si además de la reserva, has pagado más cantidades, comprueba que efectivamente exista tal aval porque como puedes ver el documento entregado no garantiza absolutamente nada y además lo dice expresamente.
El contrato de compra-venta y la ausencia absoluta de garantías
Unos meses después de abonar las cantidades iniciales y firmar el contrato de reserva, la promotora, que ha iniciado las obras, notifica a los clientes que se va a proceder a la firma del contrato de compraventa, adjuntando de igual forma alguna documentación, como el propio contrato de compraventa (te recomiendo leer el contrato, algunas claúsulas no tienen desperdicio), un recordatorio de los siguientes plazos de pago, plano de la vivienda y una supuesta memoria de calidades. ¿Por qué digo supuesta? Muy sencillo, tras abrir el documento, compruebo estupefacto que se trata literalmente de un corta-pega del documento genérico de calidades que se acompaña con el folleto promocional.
Resumiendo, tras haberme asegurado la empresa, Eslora, Mirador de Kossler o como quieras llamarla que para el momento de la firma del contrato de compraventa iba a tener un documento real que recogiese todas las calidades, adjuntan exactamente el mismo documento inconcreto anterior. Mi indignación va subiendo de nivel, y en este momento comunico a la promotora que deseo que se me proporcione una memoria de calidades detallada tal y como se habían comprometido a hacer previamente a la firma del contrato de reserva.
Y es entonces cuando me dicen que no me lo pueden dar porque no tienen tal documento, no lo han elaborado. Compras un piso, una inversión que para mucha gente pueda ser la de toda una vida, y no te dan ningún tipo de garantía respecto a la construcción, ni exterior ni interior. Realmente es algo asombroso.
Ante esta situación, les digo que se olviden de que pague un sólo euro más hasta que me presenten un documento de calidades real con marcas, modelos, etc, de todo el material utilizado en las viviendas. Es entonces cuando me llama Eduardo (sólo se identifica con nombre) y tras una conversación de más de 15 minutos me dijo que iba a confeccionar ese documento (porque efectivamente vuelven a confirmar que no lo han hecho), y nos lo iba a enviar, no sólo a mi, sino a todos los compradores de la promoción de viviendas. Pero en todo ese tiempo dijo muchas más cosas, como que si llegaba una oferta de algún proveedor de material no quería tener las manos atadas, o que los pisos se pagan por ubicación y no por la calidad de construcción; incluso reconoció que para ser Astrabudua el precio era relativamente caro. Cuando menos, desconcertante. Aquello me hizo pensar que sólo estaba ganando tiempo y no tenía intención de hacer nada.
Mis sospechas se ven tristemente confirmadas cuando aproximadamente al cabo de un mes sin tener ninguna noticia vuelve a llamarme para decirme directamente que no había preparado ninguna memoria de calidades y que tampoco tenía intención de prepararla. Incluso llegó a ofrecerme la posibilidad de cambiar el articulado del contrato de compraventa en su expone número 4, que hace referencia a la memoria de calidades (“Que interesando a la COMPRADORA la adquisición de los elementos descritos en el Expositivo III, cuya distribución y calidades se especifican en los planos y memoria de calidades que se adjuntan al presente contrato, y a LA VENDEDORA transmitir las citadas propiedades, las partes llevan a efecto el presente contrato privado de compraventa con arreglo a las siguientes”), para que dejase de hacer referencia a dicha memoria de calidades, blindando aún más su situación y perjudicando la mía y la de cualquier otro comprador. Y me lo dijo abiertamente sin ningún tipo de pudor ni vergüenza. Vista la situación, le comunico que rotundamente no va a haber ningún pago más, que no voy a seguir adelante con la compra debido a su absoluta falta de seriedad y a su incumplimiento del contrato al no proporcionar la memoria de calidades, y que, por tanto, debe devolverme el dinero aportado más la cantidad equivalente por dicho incumplimiento.
Aspectos a analizar en el contrato de compraventa
Como hemos comentado anteriormente, en el contrato de compraventa hay algunas claúsulas cuando menos inquientantes. Para facilitarte la comprensión del documento, te hago un pequeño resumen de algunos aspectos relevantes:
Expone 4:
“Que interesando a la COMPRADORA la adquisición de los elementos descritos en el Expositivo III, cuya distribución y calidades se especifican en los planos y memoria de calidades que se adjuntan al presente contrato, y a LA VENDEDORA transmitir las citadas propiedades, las partes llevan a efecto el presente contrato privado de compraventa con arreglo a las siguientes”
Es el punto que el tal Eduardo quería cambiar para anular la referencia a la memoria de calidades; y es que el documento que han entregado en ningún caso puede ser considerado una memoria de calidades, por lo que a efectos prácticos no han entregado dicho documento.
Estipulación 4
” A tenor de lo dispuesto en los art. 1.279 y 1.280 del Código Civil, las partes de común acuerdo pactan en este acto que la firma de la escritura pública de compra—venta se realizará en la Notaría que la parte VENDEDORA designe para ello. “
Rigurosamente falso. Los artículos 1279 y 1280 del Código Civil, que puedes consultar aquí, no hacen referencia a que la parte VENDEDORA designe al notario. Todo lo contrario, es la parte COMPRADORA la que tiene el derecho de elegir notario. Si vas a comprar la vivienda, yo pediría presupuestos a varios notarios para contrastar este asunto.
Estipulación 5
” No obstante lo anterior, las partes pactan expresamente, y en concepto de prórroga, que no se considerará retraso o incumplimiento por parte de LA VENDEDORA, en cuanto a la entrega del objeto de la compraventa, si la misma se realiza dentro de los seis meses siguientes a la fecha de finalización del plazo anteriormente establecido. “, es decir, si ello se retrasan 6 meses no pasa nada, no se considera retraso. Pero ojo, aquí viene lo mejor: ” Si la vendedora, por realizarse las obras en un tiempo más corto de lo anteriormente previsto, adelantará el momento de la entrega del objeto del presente contrato, la COMPRADORA deberá aceptarla, adelantando los pagos del precio que pudieran estar pendientes en dicha fecha. “. Si terminan antes, entonces tú sí estás obligado a pagar en el momento en que ellos decidan. ¿Es esto normal? No lo parece, desde luego. Pero esta estipulación quinta da todavía más juego con el siguiente párrafo: “En el supuesto de que la PROMOTORA no se encuentre en disposición de entregar los bienes objeto de este contrato a la COMPRADORA en el plazo anteriormente descrito más la prórroga establecida, la COMPRADORA podrá optar por recuperar el dinero hasta ese momento abonado a la PROMOTORA. “. Si a pesar de todo la promotora tampoco cumple en plazos considerando la prórroga que se han dado a sí mismos, entonces tienes la gran posibilidad de recuperar tu dinero, SIN NINGÚN TIPO DE INDEMNIZACIÓN, y además se auto otorgan un plazo de 3 meses para ingresártelo en cuenta: “La cantidad resultante a devolver deberá ser puesta a disposición de la parte COMPRADORA en el plazo máximo de tres meses desde la comunicación fehaciente de la COMPRADORA al VENDEDOR. “
Si tú no cumples, puedes perder el dinero aportado; si la promotora acorta los plazos de construcción debes pagar en el momento que te lo exijan; si la promotora no cumple, no pasa absolutamente nada, puedes recuperar tu dinero sin indemnización alguna o seguir esperando hasta que tengan a bien terminar la obra.
” Tanto si la COMPRADORA ejerce la opción de recuperar el dinero abonado, como si se concede una nueva prórroga, la COMPRADORA renuncia a pedir cualquier tipo de compensación o indemnización por el tiempo transcurrido hasta la devolución del dinero o la definitiva entrega del objeto del contrato.”
Todo este viene a confirmarse en la ,
Estipulación 6
“El incumplimiento por la COMPRADORA de la obligación de efectuar el pago de cualquiera de las cantidades mencionadas en los apartados c) y d) de la estipulación Tercera, producirá, si asi interesa al VENDEDOR, la resolución de pleno derecho del presente contrato, en los términos previstos en el artículo 1.504 del Código Civil.
En este supuesto LA VENDEDORA se quedará el 100% de las cantidades entregadas en concepto de ENTREGA A CUENTA, por la COMPRADORA, en concepto de indemnización por incumplimiento.”
Si tú no cumples perderás tu dinero, si ellos no cumplen no pasa nada.
Estipulación 9
” La COMPRADORA autoriza también a la PROMOTORA para introducir en las obras mejoras de cualquier clase, incluso funcionales o de diseño, así como para, en el supuesto de existir dificultades de suministro en el mercado, sustituir alguno de los materiales proyectados por otros de características y calidad semejantes. “
Mucho cuidado con esta claúsula, porque puede ocurrir que quieran camuflar cualquier tipo de cambio que a ellos les interese como una mejora cuando en realidad no sea así. O quizás digan que la calidad es semejante a la original, que, por otra parte, como no hay memoria de calidades tampoco se sabe cual es. Parece la típica claúsula desastre que, unida a la inexistencia de la memoria de calidades, puede desembocar en un ahorro de costes para la promotora.
Estipulación 10
” La Parte Vendedora queda facultada desde este momento para convocar y representar a la Compradora, a todos los efectos y asuntos que hayan de tratarse, en la primera junta de propietarios a fin de constituir una Comunidad, en la que se designarán los cargos de presidente, secretario, administrador y demás personas necesarias para atender a la conservación, limpieza y Vigilancia del edificio. Igualmente, queda facultada para contratar, en nombre de la Comunidad, los servicios necesarios para la puesta en funcionamiento del edificio en sus partes comunes, (energía eléctrica, ascensores, agua, etc.). En definitiva, la Compradora delega de forma expresa a La Vendedora, hasta una vez celebrada la junta de propietarios constitutiva, los derechos de voz y voto que le corresponden como propietaria. “
Puede parecer una claúsula inocente; la promotora crea la comunidad horizontal como propietaria única, contrata todos los servicios ( eléctrico, ascensor, gas, extintores…) y pone al frente a un administrador de fincas. Incluso puede hacernos pensar que nos ahorra problemas, pero en realidad no será así. El administrador de fincas será alguien de su cuerda cuyo objetivo es tratar de evitar reclamaciones (muy habituales en obra nueva), por lo que lo mejor puede ser tratar de cambiarlo en la primera reunión y buscar otro no relacionado con la promotora. De igual forma, los contratos con los diferentes proveedores seguramente sigan el mismo criterio, por lo que sería conveniente pedir presupuestos y cambiarlos todos. De esta forma la Comunidad ahorrará un buen dinero con total seguridad.
Estipulación 14
“EL COMPRADOR autoriza al VENDEDOR a comunicar dichos datos a la entidad financiera CAJA RURAL DE NAVARRA, domiciliada en la calle Plaza Fueros de Navarra nº 1, 31003, Pamplona, con la finalidad de que por ésta le sean remitidas, cualesquiera informaciones o prospecciones, personalizadas o no, sobre productos o servicios comprendidos dentro de las actividades propias de su objeto social.
El COMPRADOR, en virtud de la presente estipulación se considera informado de la citada cesión al cesionario antes referido.”
La misma claúsula dudosa que aparece en el contrato de reserva. Tus datos son cedidos a un banco, consientes expresamente, y pueden enviarte cualquier tipo de publicidad no relacionada con tu vivienda. ¿Ilegal, alegal, amoral?
¿Habías leído el contrato de compra-venta con tranquilidad? ¿Eras consciente de las claúsulas que en él aparecen? Si no has comprado, tenlo muy en cuenta antes de dar el paso; si ya has comprado una vivienda, aún no has pagado todas las cantidades, así que quizás sea el momento de presionar a la promotora para que clarifique todos estos puntos, y, sobre todo, puedas tener una memoria de calidades real que no permita ahorrar costes en construcción que posteriormente pagarás en confort, averías, roturas e incomodidades una vez construída la vivienda. ¿Quieres comunicarte con otros posibles clientes como tú? ¿Quieres que te cuente con más detalle esta situación? Puedes escribir a info@pisoskossler.com, o bien rellenar el formulario de contacto.
Resolución del caso
En mi caso, al final opté por contratar los servicios de un abogado. Tras varios meses, he conseguido recuperar mi inversión inicial, aunque no una indemnización. También es cierto que no hemos ido a juicio sino que ha sido un acuerdo entre partes. No te voy a engañar; si no he ido a juicio es porque la resolución del caso, en mi situación, no era clara. Otra cosa es que hayas vendido tu vivienda actual para comprar ésta, estés en alquiler, en fin, cualquier otra causa que pueda valorarse económicamente de forma más objetiva. En mi caso no existe tal situación, y si bien pueden valorarse los daños morales es algo que es muy variable y no hay garantías, por eso opté por recuperar mi inversión pero lógicamente tratando de hacer que todo el mundo se entere de lo que ocurre con esta empresa para que a nadie le pille en fuera de juego. En todo caso, que el recorrido judicial pueda ser largo, costoso e imprevisible no significa que la promotora no tenga que cumplir con una serie de requisitos; sí deben hacerlo, y estás en tu derecho de reclamarlos por la vía que consideres oportuna.
Conclusiones
Aunque la parte económica ha quedado zanjada, considero que desde Eslora Proyectos han intentado engañarme; a mi, y a todo el resto de compradores. Tanto si eres un potencial cliente como si ya has comprado un piso en una de estas promociones en Kossler, es importante que conozcas estos datos para que puedas reclamar tus derechos.
Si todavía no has comprado y estás interesado, reclama todas las condiciones por escrito y que las condiciones y las calidades queden total y absolutamente claras antes de comprar. En mi opinión, no van a cumplir con esto hasta que hayan terminado de construir y amueblar los pisos, en cuyo caso ya sabrán lo que han puesto y podrán reflejarlo en un documento; el problema es que para entonces visto lo visto las calidades no serán las mejores, por emplear un término suave.
Si ya has comprado y la vuelta atrás te parece complicada, puedo recordarte que yo he conseguido recuperar mi dinero; ¿por qué tú no vas a poder? Incluso si deseas seguir adelante, te recomiendo que hagas presión a la empresa, a ser posible de forma colectiva, para que te aporten calidades reales y marcas y modelos de lo que van a utilizar ( o ya han utilizado). Sólo así conseguirás que se monten las “primeras calidades” prometidas.
La otra opción es quedarse esperando a ver qué pasa, pero ya sabemos lo que que suele ocurrir en estos casos. Yo he sentido la necesidad y el deber de contar esta experiencia; todo lo aquí expuesto es rigurosamente cierto; a partir de ahora, como afectado, la responsabilidad es tuya.
De nuevo, si quieres más información puedes contactar en info@pisoskossler.com o bien rellenar el formulario de contacto.
Las amenazas de E.G.U.
Tras varios meses desde la publicación de este sitio web, que poco a poco se ha ido posicionando en Internet y que ha permitido que muchos de vosotros hayais podido daros cuenta de los problemas existentes, la empresa también ha decidido tomar cartas en el asunto. Según parece se han puesto algo nerviosos, y han reaccionado de la mejor forma que ellos saben hacer: en lugar de solucionar los problemas y tratar de corregir errores, tratan de silenciar las opiniones utilizando la “táctica del avestruz” de esconder la cabeza. No se les ha ocurrido mejor manera de llevarlo a cabo que amenazar directamente al creador de este sitio. Para que nadie tenga ninguna duda, adjunto aquí el contenido íntegro del email remitido por E.G.U. ya que no tiene desperdicio y denota bien a las claras su forma de encarar las situaciones en base a amenazas:
Estimado Señor;
Por la presente, le comunico que hemos puesto en manos de nuestros abogados especialistas en “Derecho de Protección al Honor y a la imagen” el blog que usted tiene abierto en Internet, donde se dedica a difamar y a calumniar tanto a la empresa que represento como a los profesionales que trabajan en ella. Hace ya más de dos meses que le remití un email, en este mismo sentido, a la abogada que le llevo a usted la resolución del Contrato de Compraventa, que nos vinculaba en la promoción de viviendas libres de Kossler (Erandio).
Habiendo comprobado que no ha cesado en su actividad clandestina en el Blog, le comunicamos que en el plazo de 72 horas, daremos orden de presentar la correspondiente demanda en los juzgados, salvo que en plazo indicado haya constancia de que se ha dado de baja el Blog indicado.
Para que conste, a los efectos legales oportunos.
E. G. U.
Director Gestión Urbanística
Abogado
Tal cual se ha recibido se publica, únicamente, de momento, se ha cambiado el nombre completo del feliz creador del mensaje por sus iniciales. Como se puede comprobar, el correo no tiene desperdicio. Según parece, tienen un “departamento de Protección al Honor y a la imagen”, siendo más importante el Honor ya que lo escriben con mayúsculas; sin embargo, está claro que lo que verdaderamente les preocupa es lo segundo, su ya de por sí deteriorada imagen; lo primero, como diría algún personaje vestido de militar, ni se divisa.
También dicen que me dedico a difamar y calumniar; no señor, ya sabes E.G.U. que todo lo que aquí se dice es rigurosamente cierto. Estoy contando una experiencia y haciendo ver al resto de usuarios los peligros que encierra esta situación; tengo, por cierto, perfecto derecho a hacerlo aunque quizás a ti te gustaría que no fuese así. Lo de difamar, calumniar, y también mentir, lo dejo para ti.
Además de esto también dice que la actividad en este blog es clandestina; según parece, publicar cosas en Internet de forma pública para que todo el mundo pueda verlas es ahora clandestino. En fin, el único objetivo de publicar esta información es que podais ver ( si no lo sabíais ya) la clase de gente con la que estamos tratando y lo tengais en cuenta en vuestras futuras acciones y actitudes, y, sobre todo, a la hora de exigir vuestros derechos. En lugar de resolver problemas y encontrar soluciones la receta que aplica esta gente es tratar de acallar al mensajero para seguir adelante con su plan. ¡Lamentable!
